الإعفاءات الضريبية العقارية في مصر: الشروط وكيفية التقديم

هل تعلم أن عقارك قد يدفع ضرائب أكثر مما يجب؟ كثير من الملاك يدفعون مبالغ زائدة دون وعي بسبب عدم فهمهم لإعفاءات الضريبة العقارية. سواء كنت تمتلك شقة في القاهرة، فيلا في البحر الأحمر، أو عقارًا تجاريًا، المعرفة الصحيحة يمكن أن توفر لك آلاف الجنيهات سنويًا. هذا الدليل يشرح بالتفصيل من المؤهل للإعفاء وكيفية المطالبة به، والأخطاء الشائعة التي يجب تجنبها لتعيد أموالك مرة أخرى.

ما هي الضريبة العقارية؟

الضريبة العقارية في مصر، والمعروفة باسم ضريبة الأملاك أو قانون الضريبة العقارية (القانون رقم 196 لسنة 2008)، هي ضريبة سنوية تُفرض على ملكية أو انتفاع (الاستخدام المنفعة) للمنشآت والأراضي الفضاء. تنطبق هذه الضريبة على العقارات السكنية والتجارية والصناعية والإدارية، مع وجود بعض الإعفاءات وقواعد التقييم الخاصة. الهدف الأساسي من هذه الضريبة هو توفير إيرادات للحكومات المحلية مع تشجيع التوزيع العادل للملكية العقارية عن طريق فرض ضرائب على العقارات غير المستغلة أو مرتفعة القيمة.

يتم حساب الضريبة بناءً على القيمة الإيجارية السنوية للعقار كما يحددها مُقيمون من الحكومة، وليس سعر الشراء في السوق.

• تُفرض الضريبة على العقارات السكنية بنسبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية بعد خصم إعفاء 30% (أي أن الضريبة تُحسب على 70% فقط من قيمة العقار).
• أما العقارات غير السكنية (التجارية، الصناعية، إلخ) فتُفرض عليها الضريبة بنسبة أعلى، عادةً 20%، مع خصم مماثل بنسبة 30%.
• العقارات التي تقل قيمتها الإيجارية السنوية عن حد معين (حاليًا 24,000 جنيه للسكنية و 1,200 جنيه للتجارية) معفاة بالكامل.

تُدار الضريبة من قبل مصلحة الضرائب المصرية، ويجب على ملاك العقارات تقديم إقراراتهم وسداد الضريبة سنويًا. قد يؤدي عدم الامتثال إلى فرض غرامات أو إجراءات قانونية. كما ينص القانون على أحكام للاستئناف في حالة اعتراض الملاك على القيمة المقدرة. بشكل عام، تُعد الضريبة العقارية في مصر أداة للسياسة المالية والتنمية العمرانية، وإعادة توزيع الثروة.

حالات الإعفاء من الضريبة العقارية في مصر

يوجد عدة إعفاءات من الضريبة العقارية في مصر وفقًا للقانون رقم 196 لسنة 2008 وتعديلاته، وتنقسم هذه الإعفاءات إلى:

1. الإعفاءات بناءً على القيمة الإيجارية السنوية

• العقارات السكنية تُعفى تمامًا من الضريبة إذا كانت القيمة الإيجارية السنوية 24,000 جنيه أو أقل (أي ما يعادل حوالي 2,000 جنيه إيجار شهريًا).
• العقارات غير السكنية (تجارية/صناعية/إدارية) تُعفى إذا كانت القيمة الإيجارية السنوية 1,200 جنيه أو أقل.

2. الإعفاءات الخاصة بأنواع العقارات

• الوحدات السكنية التي يمتلكها الأفراد لسكناهم الشخصية مُعفاة إذا كانت الوحدة الوحيدة المملوكة للمُكلَّف (إلا إذا امتلك أكثر من وحدة بقيمة إجمالية تتجاوز حد الإعفاء).
• العقارات المملوكة للدولة أو الهيئات العامة مُعفاة إلا إذا كانت مستغلة في أغراض تجارية.
• المدارس والجامعات الحكومية والخاصة، وكذلك المستشفيات والمراكز الطبية الخيرية.
• دور العبادة (المساجد، الكنائس) والجمعيات الدينية والخيرية المُسجَّلة رسميًا.
• المشروعات الاستثمارية في المناطق الاقتصادية الخاصة التي تتمتع بإعفاءات ضريبية بموجب قوانين استثمارية أخرى.

3. الإعفاءات المؤقتة أو الجزئية

• العقارات الجديدة: قد تحصل على إعفاء لمدة 5 سنوات من تاريخ الانتهاء من البناء إذا استوفت شروطًا معينة (خاصة بالمشروعات التنموية).
• العقارات تحت الإنشاء لا تُفرض عليها الضريبة حتى يتم الانتهاء من بنائها وتسجيلها.
• الوحدات في المناطق العشوائية أو غير المُخططة قد تُمنح إعفاءات مؤقتة في إطار برامج التطوير العمراني.

4. خصم 30% قبل حساب الضريبة

حتى لو تجاوزت القيمة الإيجارية حد الإعفاء، يحصل المكلَّف على خصم 30% من القيمة الإيجارية السنوية قبل حساب الضريبة.

الإجراءات اللازمة للحصول على الإعفاء

الإعفاءات لا تُطبَّق تلقائيًا، بل يجب على المالك التقديم بطلب وإثبات استيفاء الشروط. يجب تقديم إقرار ضريبي إلى مصلحة الضرائب العقارية مع إرفاق المستندات الدالة على استحقاق الإعفاء (مثل سند الملكية أو تراخيص النشاط للجمعيات، أو إثبات أن العقار للاستخدام الشخصي). بعض المحافظات قد تمنح إعفاءات إضافية لتحفيز الاستثمار (مثل المناطق الحدودية أو العمرانية الجديدة).

للحصول على إعفاء ضريبي عقاري، يجب على الملاك اتباع الخطوات التالية:

1. تقديم طلب إعفاء إلكترونيًا عبر بوابة مصلحة الضرائب أو يدويًا في المصلحة الضريبية التابع لها العقار.

2. إرفاق المستندات المطلوبة:

• سند الملكية.
• عقد إيجار أو تقرير التقييم (في حالة الاعتراض على القيمة الإيجارية).
• ثبات أهلية الإعفاء (مثل سجل خيري للجمعيات، أو إثبات سكني للإعفاءات السكنية).

3. مراجعة مصلحة الضرائب: قد تجري المصلحة معاينة للعقار.

4. القبول/الرفض: إذا تم القبول، يُطبَّق الإعفاء من السنة الضريبية التالية. في حالة رفض الإعفاء، يُمكن التظلم خلال 60 يومًا من تاريخ إخطار الرفض.

الأسئلة المتداولة حول الإعفاءات العقارية في مصر

كيف يؤثر الإيجار السنوي على الإعفاء من الضريبة العقارية؟

تعتبر القيمة الإيجارية السنوية الأساس الرئيسي لحساب الضريبة العقارية في مصر، وهي العامل الحاسم في تحديد ما إذا كان العقار مؤهلاً للإعفاء أم لا. وفقًا للقانون رقم 196 لسنة 2008، تُعفى العقارات السكنية ذات قيمة إيجارية سنوية 24,000 جنيه أو أقل من الضريبة العقارية بالكامل، بينما يجب أن تكون القيمة الإيجارية السنوية للعقارات غير السكنية (تجارية/صناعية/إدارية) 1,200 جنيه أو أقل لتحصل على الإعفاء. تحدد الحكومة القيمة الإيجارية السنوية من خلال مُقيّمين رسميين، ولا تعكس بالضرورة قيمة الإيجار السوقي الفعلية. إذا تجاوزت القيمة الإيجارية السنوية حد الإعفاء، تُحسب الضريبة على 70% من القيمة (بعد خصم 30% إلزامي) بمعدل 10% للمنازل السكنية و 20% للعقارات غير السكنية. يهدف هذا النظام إلى إبقاء العقارات منخفضة القيمة (التي يمتلكها عادةً أصحاب الدخل المتوسط أو المحدود) معفاة من الضريبة، بينما تساهم العقارات مرتفعة القيمة بشكل تصاعدي. ومع ذلك، قد ينشأ نزاع إذا اعتقد الملاك أن التقييم الرسمي للقيمة الإيجارية مبالغ فيه، مما يؤدي إلى زيادة الالتزام الضريبي. في هذه الحالة، يمكن للمكلفين الاعتراض على التقييم خلال 60 يومًا من إخطارهم

كيف يتم احتساب نسبة 10% من صافي الإيجار السنوي في الضريبة العقارية؟

تطبق مصر نسبة 10% كضريبة عقارية على العقارات السكنية، ويتم حسابها على صافي القيمة الإيجارية السنوية بعد بعض التعديلات. إليك طريقة الحساب:

1. تحديد القيمة الإيجارية السنوية الإجمالية: تقوم الحكومة بتحديد هذه القيمة (وليست القيمة السوقية للإيجار)
2. خصم 30% كبدل صيانة ومصروفات: يتم خصم 30% من القيمة الإجمالية. مثال: إذا كانت القيمة تساوي 50,000 جنيه سنوياً, قيمة الخصم تكون = 50,000 × 30% = 15,000 جنيه
3. حساب صافي القيمة الخاضعة للضريبة: 50,000 - 15,000 = 35,000 جنيه
4. تطبيق نسبة 10% للضريبة: 35,000 × 10% = 3,500 جنيه ضريبة سنوية

احسب ضريبة عقارك بنفسك مع وافِق

كيف يؤثر التخريب أو التهدم الكلي للعقار على الإعفاء من الضريبة العقارية؟

إذا تم هدم أو تدمير العقار بالكامل، يصبح معفى من الضريبة العقارية من تاريخ الهدم، حيث يفقد قيمته الإيجارية. يجب على المالك:

• إخطار مصلحة الضرائب خلال 30 يومًا من الهدم، بتقديم تصريح هدم أو تقرير هندسي يثبت التدمير، وتحديث سجل العقار.
• تعديل الضريبة إذا كانت الضريبة مدفوعة مقدمًا، يمكن استردادها أو خصمها عن الفترة المتبقية، وفي حالة عدم الإخطار قد يستوجب استمرار السداد.

ما هي التكاليف التي يمكن خصمها من الإيرادات السنوية لتحقيق الإعفاء من الضريبة العقارية؟

يُسمح في مصر للملاك خصم تكاليف محددة من القيمة الإيجارية السنوية قبل حساب الضريبة العقارية، تشمل:

1. الخصم الثابت 30٪: يُطبق تلقائيًا على القيمة الإيجارية السنوية (كمصروفات صيانة دون حاجة لإثبات).

2. مصروفات قابلة للإثبات (في حال الاعتراض على التقييم):

• الصيانة/الإصلاحات: إصلاحات هيكلية أو سباكة، أو كهرباء.
• خدمات العقار: حراسة ونظافة، وصيانة مصاعد.
• التأمين: أقساط تأمين على العقار.
• الاستهلاك: للمباني القديمة أو المتضررة (يتطلب تقييمًا رسميًا).

3. إعفاءات خاصة:

• العقارات الشاغرة (غير مؤجرة 6+ أشهر) قد تحصل على تخفيض.
• المباني التراثية قيد الترميم يمكن التفاوض على خصومات.